家を建てたい！と考え始めて色々と悩まれるかと思います。
「憧れの新築一戸建て」と誰もが思うはずです。大手ハウスメーカーから地元公務店。建売住宅や分譲マンションなどなど、家選びは様々な選択肢があるということも知っていただければと思いますが、今回は、中古住宅について詳しく掘り下げて行きますね！
 

実は中古住宅って昔から大変人気のある物件で多くの方が良い物件が出ないかと不動産屋さんを巡ったりインターネットでチェックをして良い物件があると問い合わせて物件の内覧などして品定めをしています。
優良物件はあっという間に買い受け申し込みがありすぐに売り切れてしまいますしなかには広告される前に「こんな物件が出たらすぐ買いますから連絡をください！」と予約を入れていくお客様もいるくらい大変人気です。
 

子育て世代の方がやはり一番期になるのが学区や価格ではないでしょうか？この物件いいなと思ったら確認する見分けチェックポイントをあげると次の通りではないでしょうか。
・土地の大きさや建物の大きさや何部屋必要か？車は何台とめられるか？などよく検討したほうがよろしいですね。また、道路の交通事情や近くに工場などがあったりして音がしないか？匂いがしないか？などもチェックです。また、学校までの通学路なども確認が必要ですね！
・建物の築年数も重要です。昭和56年以前の建物は耐震基準が無いこともあって不安があります。また、性能的にいうと窓サッシが一枚ガラスの仕様でアルミサッシだと結露や暑さ寒さに悩まされます。日当たりも大変重要になありますので出来れば朝昼晩と物件を見学するといいでしょう。
・水廻りの設備の使用状況もチェックです。購入を検討する上で奥様が一番悩まれる事でしょう。中古住宅では個人売買が多く現状維持での取引がほとんどです。ですので購入後のリフォームを検討することが必要です。
・クロスやフローリング・畳などはどうしても経年劣化や傷などが一番つきやすい部分です。クロスなどは部屋単位での張り替えなら良いのですが、ホールなどは二階まで続く場合があって張り替えに多くの費用がかかる場合などもございますので注意してください。フローリングは家具を移動したら変色している場合はカーペットなどで対応するか又は張り替えるかなどのチェックが必要です。畳は表替えと言って張り替えが可能です。
・外まわりの状況もチェックです！屋根や外壁などは修繕する場合には高額な費用が伴います。屋根の場合は瓦・コロニアル・板金など色々と種類がありますが、コロニアルや板金などは10年以上経つと色落ちが目立ち再塗装や場合によっては屋根の葺き替えなどが必要となる場合がございます。次に外壁ですが、一般的な外壁は壁の継ぎ目にコーキングという材料でつなぎ目を塞ぎますが寿命が10年前後でヒビなどが入りそこから湿気などが躯体（壁の中）の内部へ入り込むと壁が波打った状態が見えたりすることがあります。そうなると全体の張り替えなども検討が必要になります。
・ご近所やゴミ置場など実際に生活してみたときの事も考えるといいでしょう！ご近所づきあいで「組に入る」ということがあります。購入を検討している物件のご近所１０件から多いと２０件くらいのコミュニティーがあってゴミ置場の清掃や草刈りなど共有スペースの維持管理などを共同作業するということがあります。このエリアはどのような作業があるのかも確認しておいたほうがいいですよ。最近では入らない方もいるようですがよく検討されたほうがいいかと思います。
他にも買い物や病院なども大切ですし災害などの危険なども確認が必要です。個人間売買で不動産業者が介入していれば色々と安心ですが個人同士では売買は避けたほうが安全な取引ができると考えます。
 

そもそも中古住宅にローンって組めるのか？って思った方もいるのではないのでしょうか。
ご安心くださいローンは組めます。
しかし、大事なのは金融機関の選び方で大きく変わってきます。「えっ？」って声が聞こえたような気がしますのでご紹介します。
土地８０坪・建物３５坪（築年数20年）価格１，５００万円の場合の例でご説明します。
各金融機関には融資条件というものがありそれぞれ違います。中古住宅での融資条件で資産価値（担保能力）があります。融資金額と資産価値（担保能力）のバランスが合わないと申込み融資金額が減額される場合や返済年数を短くされる事がございますので紹介します。
資産価値（担保能力）重視の金融機関Aの場合
住宅ローンは最長で35年返済が限度の金融機関がほとんどです。返済年齢も７５歳までとし借りようとする年齢から差し引いた年数が返済年数の上限となります。日本の住宅星平均寿命（建て替えられる平均的な築年数）が35年前後という事もあるのでしょうか、返済年数を35年ー建築年数（この例ですと築年数が20年です）を引くとローンの返済年数は15年となる場合がございます。そうすると長く借り入れできないと毎月の返済額が多くなり場合によっては希望の返済額より多くなり変えないという場合がございますので注意が必要です。また、返済年数は希望どうりでも借り入れ金額が申込み金額１００％融資されない場合もございます。これは固定資産評価額などから割り出され申込み金額が減額されるということがございます。そうすると足りないお金は自己資金から用意知るようになりますので蓄えが必要になります。
返済能力（お客様の状況）重視の金融機関Bの場合
資産価値（担保能力）重視の金融機関と真逆となります。返済能力（お客様の状況）重視の場合は築年数に関係なく35年返済の希望をすれば可能となります。ただし年齢が７５歳上限なのでそこだけ注意してください。また、評価額で融資額を算定しないので借り入れ希望額の１００％の融資をしてくれます。リフォームを考えていてその分の融資もほとんど融資をしてくれるのであれこれと悩まずに済みます。ただしあくまでも返済能力重視ですので年収や現在の借り入れ状況などにより希望に添えない場合もございます。これは資産価値（担保能力）重視の金融機関も同じですのでご注意ください。
金融機関の選定や申込みは私たちがほとんど代行しますのでご安心ください。
 

出来たら、中古住宅を買う前に家づくりのプロに相談したいですよね！でもほとんどが購入後にリフォームの相談をしているケースが多いのではないのでしょうか？
なぜって不動産屋さんがリフォームできる能力があれば相談に乗っていただけるのでしょうがほとんどがリフォーム工事部門を持っていません。ひどいと住宅ローンはお客さんが金融機関と相談してください！といわれる始末です。
売り込みではありませんが売り込みします（笑）
アイリスホームでは新築工事を手掛けているのはもちろん不動産業も営んでおります。ですので当社から発信される物件はもとより、他社（不動産業者）さんでの物件で購入を検討されてる場合には不動産業者さんの協力をいただければ事前にリフォームのご相談やご提案・ローン相談まで全てお任せください！
そうする事で中古住宅のローンとリフォームのローンが別々に組まなければいけないなど煩わしい事もございません。
 

自分好みのスタイルでリフォームしたいという方が増えています。
中古住宅を買ってリフォームするってクロスが汚れているからここだけ張り替えようっていうのはちょっと勿体無いです。
「新築でしか自分好みのスタイルなんてできないでしょう！」と諦める前にぜひ当社へご相談ください。
中古住宅購入を検討している方に色々なお話を聞いているとご予算のお話が一番多いのですが、
「毎月の返済額だったらもうこれ以上支払えないという金額はおいくらですか？」
とご質問させていただいております。金額が高い方で７万円以下と言われます。平均で６万円という方が多いです。
35年返済で毎月６万円支払いにすると借り入れ額って2,000万円位借りたこととります。７万円ですと２，３３０万円にもなります。もし1,500万円の中古を購入した場合、購入経費で約８０万円前後かかりますから４２０万円はリフォーム費用に充てることが可能となるのです。
４００万前後の資金があれば充実した内容のリフォームも可能ですので是非ご検討ください！
最後までお読みいただきありがとうございます。
お家の事ならなんでもお気軽にご相談ください！ご相談は無料ですのでご安心を。
株式会社アイリスホーム　佐久間　岩男より